Bauwerksbuch Wien: Was Eigentümer jetzt über die neue gesetzliche Pflicht wissen müssen

Mit der Novelle der Wiener Bauordnung  gem. §128a kommt auf zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer von Bestandsgebäuden eine neue gesetzliche Verpflichtung zu: das Bauwerksbuch. Ziel dieser Maßnahme ist es, den baulichen Zustand von Gebäuden langfristig zu dokumentieren, Sicherheitsrisiken frühzeitig zu erkennen und den Werterhalt von Immobilien zu sichern.

Während für Neubauten bereits seit einigen Jahren ein Bauwerksbuch vorgeschrieben ist, wird die Verpflichtung nun schrittweise auch auf bestehende Gebäude ausgeweitet. Wer rechtzeitig mit der Erstellung beginnt, vermeidet Zeitdruck und schafft gleichzeitig eine solide Grundlage für zukünftige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Was ist ein Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch ist eine umfassende technische Dokumentation eines Gebäudes. Es enthält alle wesentlichen Informationen über Bauweise, Zustand und Instandhaltung einer Immobilie. Dazu gehören unter anderem Bau- und Bewilligungsunterlagen, Pläne, Informationen über tragende Bauteile, Fassaden, Dächer, Balkone sowie sämtliche sicherheitsrelevanten Gebäudeteile.

Darüber hinaus werden im Bauwerksbuch regelmäßige Prüfintervalle festgelegt und die Ergebnisse der durchgeführten Bauwerksprüfungen dokumentiert. Werden Mängel festgestellt, müssen diese ebenfalls erfasst und mit entsprechenden Maßnahmen zur Behebung ergänzt werden. Das Bauwerksbuch wird ausschließlich in elektronischer Form geführt und muss der Behörde auf Verlangen vorgelegt werden können.

Unterschied zu ÖNORM B1300

Das Bauwerksbuch ist ein Gebäudemanagementsystem. Es dokumentiert die gesamte sicherheitsrelevante Gebäudesubstanz. Die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 ist dagegen eine regelmäßige Sichtkontrolle zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht.

Das Bauwerksbuch ist der „Lebenslauf“ Ihres Gebäudes. Es dokumentiert alle relevanten Unterlagen, definiert die erforderlichen Prüfungen und begleitet das Gebäude langfristig. Die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 ist hingegen die regelmäßige Sicherheitskontrolle des Gebäudes. Sie liefert den aktuellen Zustandsbericht und kann als Bestandteil des Bauwerksbuchs genutzt werden, ersetzt dieses jedoch nicht.

Welche Gebäude sind betroffen?

Die Einführung erfolgt gestaffelt nach dem Baujahr des Gebäudes. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens Ende 2027 erstellt sein. Gebäude aus den Baujahren 1919 bis 1944 müssen die gesetzlichen Anforderungen bis Ende 2030 erfüllen.

Von der Verpflichtung ausgenommen sind lediglich Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 Quadratmetern. Für den überwiegenden Teil der Wiener Zinshäuser und Mehrparteienhäuser bedeutet dies jedoch, dass in den kommenden Jahren entsprechender Handlungsbedarf besteht.

Welche Inhalte gehören in das Bauwerksbuch?

Ein vollständiges Bauwerksbuch dokumentiert den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Neben den vorhandenen Bauunterlagen umfasst es insbesondere:

• technische Gebäudedaten und Bauwerksbeschreibung,
• Dokumentation sicherheitsrelevanter Bauteile,
• Ergebnisse der Erstüberprüfung,
• regelmäßige Zustandskontrollen,
• Mängelverzeichnis,
• Empfehlungen und Maßnahmen zur Schadensbehebung,
• Dokumentation durchgeführter Sanierungen und Instandsetzungen,
• Prüfintervalle für zukünftige Kontrollen.

Durch diese strukturierte Dokumentation entsteht ein vollständiger Überblick über den baulichen Zustand der Immobilie.

Wer darf das Bauwerksbuch erstellen?

Nicht sämtliche Arbeiten können von Eigentümerinnen, Eigentümern oder Hausverwaltungen selbst durchgeführt werden. Zwar können vorhandene Unterlagen gesammelt und organisatorische Vorbereitungen übernommen werden, die technische Erstprüfung des Gebäudes muss jedoch von entsprechend qualifizierten Fachpersonen durchgeführt werden.

Hierzu zählen insbesondere Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker oder andere befugte Sachverständige, die den Zustand des Gebäudes beurteilen und die erforderlichen Prüfberichte erstellen. Anschließend werden die Ergebnisse in einer zentralen Bauwerksdatenbank registriert, während das eigentliche Bauwerksbuch beim Eigentümer oder der Hausverwaltung geführt und laufend aktualisiert wird.

Warum lohnt sich eine frühzeitige Erstellung?

Auch wenn das Bauwerksbuch zunächst als zusätzliche gesetzliche Verpflichtung erscheint, bietet es zahlreiche Vorteile. Durch die systematische Erfassung des Gebäudezustands lassen sich Schäden frühzeitig erkennen und kostspielige Folgeschäden vermeiden.

Zudem stehen sämtliche relevanten Gebäudeinformationen zentral zur Verfügung. Dies erleichtert die Planung zukünftiger Sanierungen, Modernisierungen oder energetischer Verbesserungen erheblich. Ebenso können notwendige Instandhaltungsmaßnahmen langfristig geplant und wirtschaftlicher umgesetzt werden.

Für Hausverwaltungen bedeutet ein vollständiges Bauwerksbuch außerdem mehr Transparenz gegenüber Eigentümergemeinschaften und Behörden.

Grundlage für Sanierungen und Förderungen

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass viele der für das Bauwerksbuch erhobenen Daten später auch für Sanierungsprojekte genutzt werden können. Zustandsanalysen, Sicherheitsprüfungen oder Machbarkeitsstudien bauen häufig auf denselben Unterlagen auf.

Damit reduziert sich der Aufwand bei späteren Bauvorhaben erheblich. Gleichzeitig können bestehende Fördermöglichkeiten – etwa für thermische Sanierungen oder umfassende Gebäudemodernisierungen – einfacher genutzt werden, da die erforderlichen technischen Grundlagen bereits vorliegen.

Jetzt rechtzeitig handeln

Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Erstellung des Bauwerksbuchs zu beginnen. Gerade bei älteren Gebäuden müssen häufig historische Pläne recherchiert, Unterlagen ergänzt und umfangreiche Bestandsaufnahmen durchgeführt werden. Werden dabei Mängel festgestellt, bleibt ausreichend Zeit, notwendige Maßnahmen zu planen und umzusetzen.

Das Bauwerksbuch ist damit weit mehr als eine gesetzliche Pflicht. Es entwickelt sich zu einem zentralen Instrument der modernen Gebäudeverwaltung und unterstützt Eigentümer dabei, Sicherheit, Werterhalt und Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilien langfristig zu sichern. Wer frühzeitig aktiv wird, erfüllt nicht nur die gesetzlichen Anforderungen, sondern schafft auch eine verlässliche Grundlage für den nachhaltigen Betrieb und die zukünftige Entwicklung seines Gebäudes.