FAQs

Über unser Unternehmen

Was machen wir überhaupt?

Unser Unternehmen ist spezialisiert auf die Sanierung von Wohnungen, Büros, Geschäftslokalen, Gewerbeobjekten und allgemeinen Teilen von Häusern – speziell Altbausanierung in Wien. Wir übernehmen die komplette Planung, Koordination und Durchführung einer Sanierung. Wir betreuen hauptsächlich institutionelle Anleger aber auch Privatpersonen. Wir vertreten Sie als Generalunternehmer Generalübernehmer oder Generalplaner. Wir beraten, planen, projektieren, führen das Bauvorhaben durch und leiten die Projekte bis hin zur Fertigstellung und Übergabe an den Bauherrn.

Welche Gewerke können wir durchführen?

Altbausanierung ist sehr umfassend, wir können Ihnen alle notwendigen Gerwerke dazu anbieten:
Fassadenbau (besonders Wärmedämmung), Fassadensanierung, Mauertrockelegung, Putzarbeiten, Mauerwerks- und Betoninstandsetzung, Estricharbeiten, Trägerarbeiten, Trockenlegung, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Installateurarbeiten (Gas-Wasser-Heizung), Klimatisierung, Wohnraumbelüftung, Fliesenlegerarbeiten, Elektroinstallationsarbeiten, Bau- und Möbeltischlerarbeiten, Türsanierung, Türbau, Fenstersanierung, Fensterbau, Innenausbau, Malerarbeiten, Anstreicherarbeiten, Bodenlegerarbeiten, Reinigung.

Welche Gewerbeberechtigung liegt vor?

Wir sind Baumeister.

siehe auch: WKO

Was sind unsere Aufgabenbereiche?

Wir können Ihnen eine allumfassende Betreuung und Abwicklung im Bereich der Altbausanierung und Wohnungssanierung im Raum Wien anbieten.
Darunter fallen Aufgaben im Bereich:

• Beratung
• technische Planung von Bauvorhaben
• Konzeption der baulichen Grundlagen von Bauvorhaben
• Entwicklung baulicher Lösungen für Bauvorhaben
• Abwicklung von Bauvorhaben
• Durchführung von Bauvorhaben
• wirtschaftliche Abwicklung in dem auf die Planung und Ausführung bezogenen Geltungsbereich
• Fragen der Kalkulation
• Optimierung der Bauabläufe
• Bauablaufsteuerung
• Entwicklung und Klärung wirtschaftlicher Baumethoden und Ablaufmethoden
• wirtschaftliche Risikoübernahmen bei der Ausführung in der Funktion des Generalunternehmers, Generalplaners oder Generalübernehmers durch Betreiber- oder Contractingmodelle

weitere Aufgabenbereiche:

• erstellen von Plänen, inkl. Einreichpläne und statische Gutachten
• Behördenabwicklung
• Administrative Tätigkeiten
• Projektmanagement
• Baustellenkoordination
• ordentliche Übergabe
• Dokumentation Bauvorhaben

siehe auch: Leistungen

Welche Vorteile erwarten Sie?

Lehen Sie sich zurück! Wir kümmern uns um die Gesamtabwicklung Ihres Bauvorhabens.
Sanieren zahlt sich gleich mehrfach aus:

• Steigerung des Marktwertes Ihrer Immobilie
• Steigerung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie
• Werterhalt und Wertverbesserung Ihres Objektes
• Steigerung des Wohnkomforts
• Richtwert von Kategorie D bis A
• Modernisierung
• Anpassung an den derzeitigen Standard
• leichtere Vermietbarkeit
• optimale Kostenanpassung
• Kostenersparnis zu Einzelvergabe
• Kostentransparenz
• Fixpreise
• Zeitersparnis
• sorgenfreie Bauabwicklung

siehe auch: Sanierung

Was können wir Ihnen anbieten?

Wir beraten, unterstützen und begleiten institutionelle Anleger sowie Privatpersonen im Immobilienbereich bei ihren Sanierungsvorhaben.

• „EIN“ kompetenter Ansprechpartner
• professionelle Planung und Beratung
• nachhaltiges und ökologisches Bauen
• Berücksichtigung Denkmalschutz
• umfassende Projektleitung
• transparente Fixkosten
• verlässliche Bauzeiten

siehe auch: Unternehmen

Können wir Referenzen vorweisen?

Ja, Vertrauen in unsere Arbeit und zufriedene Kunden sind maßgebend für den Erfolg unserer Firma verantwortlich.

Sehen Sie hier: Referenzen

Besuchen Sie auf Google Maps unsere Projektkarte und verschaffen sich einen Überblick von unseren aktuellen und abgeschlossenen Projekten. Die Karte wird laufend aktualisiert.

Altbausanierung allgemein

Wie ist der Ablauf einer Sanierung mit Immomanagement?

VORHER
Die Planungsphase legt den Grundstein für eine ordentliche Altbausanierung oder Wohnungssanierung. Wir legen sehr viel Wert auf Beratung und Planung vor Baubeginn. Fehler in dieser Projektphase können dem Bauherrn oder Baufrau viel Geld kosten. Wir beraten Sie gerne! Kontaktieren Sie uns komplett unverbindlich und kostenfrei. Wir konzeptionieren mit Ihnen gemeinsam die baulichen Grundlagen und Lösungen für Ihr Bauvorhaben, egal wie groß oder klein dieses sein mag.

PLANUNG
Bei Bedarf übernehmen wir die technische Planung in Form von Bestands- und Entwurfsplänen sowie Einreichpläne für die Behörden. In weiterer Folge können wir Ihnen auch Polier-, Elektro-, Installations-, Küchen-, Einrichtungs- oder Fliesenpläne zur Verfügung stellen. Für die Optimierung der Bauabläufe entwerfen wir einen realistischen Bauzeitenplan.

KALKULATION
Auf Basis der oben abgeklärten Punkte erstellen wir Ihnen ein auf Ihre Bedürfnisse abgestimmtes Kostenkonzept mit einem optimalen Preis-Leistungs-Verhältnis. Sanieren muss nicht teuer sein!

BEHÖRDEN UND ADMINISTRATIVES
Die Mühlen der Bürokratie mahlen langsam, und die behördlichen und rechtlichen Vorgaben sind zum Teil sehr komplex und umfangreich. Wir haben damit Erfahrung und nehmen Ihnen die Arbeit ab.

BETREUEN
Wir stellen Ihnen einen persönlichen Ansprechpartner über die Dauer des gesamten Projektes zur Verfügung.

DURCHFÜHRUNG BAUVORHABEN
Wir sind Baumeister und führen Ihr Bauvorhaben als Generalunternehmer aus. Vertrauen in unsere Arbeit und zufriedene Kunden sind maßgebend für den Erfolg unserer Firma verantwortlich. Die erfolgreich abgewickelten Projekte sind die Visitenkarte eines Unternehmens. Wir können in den letzten 15 Jahren auf über 1000 abgeschlossene Altbausanierungen, Wohnungssanierungen sowie Sanierungen im Büro- und Geschäftsbereich zurückblicken. Sanierungen und Umbauten können sehr umfassend sein, wir können Ihnen alle notwendigen Gerwerke dazu anbieten und führen diese für Sie aus: Fassadenbau (besonders Wärmedämmung), Fassadensanierung, Mauertrockelegung, Putzarbeiten, Mauerwerks- und Betoninstandsetzung, Estricharbeiten, Trägerarbeiten, Trockenlegung, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Installateurarbeiten (Gas-Wasser-Heizung), Klimatisierung, Wohnraumbelüftung, Fliesenlegerarbeiten, Elektroinstallationsarbeiten, Bau- und Möbeltischlerarbeiten, Türsanierung, Türbau, Fenstersanierung, Fensterbau, Innenausbau, Malerarbeiten, Anstreicherarbeiten, Bodenlegerarbeiten, Reinigung, etc.

DOKUMENTATION
Baubesprechungen, Bautagebücher, Fotos, Rauchfangkehrer Vor- und Endbefunde, Gaskommisssionierungen, Elektrobefunde, etc. Wir kümmern uns um die Koordination, dokumentieren Ihr Bauvorhaben und stellen Ihnen die Dokumente zur Verfügung.

FERTIGSTELLUNG
Ist ein bewilligtes Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr dies der Baubehörde anzuzeigen – wir übernehmen diese Arbeit für Sie. Eine ordentliche und fristgerechte Übergabe nach Fertigstellung wird vereinbart.

NACHHER
„Wo gehobelt wird da fallen Späne“ – Mängel sind nicht die Regel, aber können vorkommen – wir übernehmen die Garantie für unsere Leistungen (vertraglich zugesicherte Eigenschaften, den anerkannten Regeln der Technik entsprechend), Mängel oder Schäden, die während der Gewährleistungsfrist auftreten und durch uns zu vertreten sind werden unkompliziert und schnell erledigt. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Abnahme. Gewährleistungsansprüche verjähren grundsätzlich in 2 Jahren, bei unbeweglichen Sachen in 3 Jahren ab Lieferung – wenn nichts anderes vereinbart ist bzw. Fachnormen nichts anderes vorschreiben (siehe Prüflisten – ev. längere Garantiezeiten bei besonderen Leistungen).  Schadenersatzansprüche hingegen verjähren erst in 3 Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, letztlich erst in 30 Jahren, Produkthaftungsansprüche verjähren hingegen letztlich schon in 10 Jahren ab Inverkehrbringen des fehlerhaften Produktes.

Gewährleistung?

„Wo gehobelt wird da fallen Späne“ – Mängel sind nicht die Regel, aber können vorkommen – wir übernehmen die Garantie für unsere Leistungen (vertraglich zugesicherte Eigenschaften, den anerkannten Regeln der Technik entsprechend), Mängel oder Schäden, die während der Gewährleistungsfrist auftreten und durch uns zu vertreten sind werden unkompliziert und schnell erledigt. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Abnahme. Gewährleistungsansprüche verjähren grundsätzlich in 2 Jahren, bei unbeweglichen Sachen in 3 Jahren ab Lieferung – wenn nichts anderes vereinbart ist bzw. Fachnormen nichts anderes vorschreiben (siehe Prüflisten – ev. längere Garantiezeiten bei besonderen Leistungen).  Schadenersatzansprüche hingegen verjähren erst in 3 Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, letztlich erst in 30 Jahren, Produkthaftungsansprüche verjähren hingegen letztlich schon in 10 Jahren ab Inverkehrbringen des fehlerhaften Produktes.

Was sind die Vorteile gegenüber Einzelvergabe?

Für einen Bauherrn bietet ein Generalunternehmer-Vertrag vor allem den Vorteil, dass es nur einen einzigen Vertrag gibt. Kommt es während der Projektabwicklung zu Problemen oder werden nach Fertigstellung Mängel festgestellt, so muss sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer wenden und hat nicht mehrere Ansprechpartner, die sich alle gegenseitig beschuldigen. Mängel können oft nur schwer einem einzelnen der verschiedenen Gewerke zugeordnet werden. Bei GU-Verträgen ist jedoch der Generalunternehmer allein in der Mängelbeseitigungspflicht und kann sich nicht herausreden. Wir stehen zu unserer Leistung und helfen Ihnen zu einer sorgenfreien Bauabwicklung! Hinzu kommt, dass bei einem GU-Vertrag die Koordination zwischen den Gewerken nicht vom Bauherr bzw. vom Architekten geleistet werden muss. Der Architekt kann diese Leistung somit auch nicht in Rechnung stellen. Nicht jedes Architekturbüro ist auch in Sachen Gewerke-Koordination gut aufgestellt und erfahren. Hier kann einiges schief gehen, was bei GU-Verträgen schlichtweg nicht in der Verantwortung von Bauherr und Architekt liegt. Wir ersparen Ihnen nicht unbeträchtliche Koordinierungsaufgaben und Risiken (Terminrisiken, Koordinierungsrisiken, Schnittstellenrisiken).  Außerdem ist zu beachten, dass der Generalunternehmer häufig eine größere Markterfahrung als der Auftraggeber (Bauherr) hat und daher im Allgemeinen solche Subunternehmen binden kann, die die Leistung kostengünstiger erstellen können. Diesen Einkaufsvorteil reichen wir an unsere Auftraggeber weiter.

Was bedeutet die ÖNORM B 1300 – Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude?

Fassade, Dach, Allgemeinflächen wie Gänge oder Keller, Fenster, Türen, Außenanlagen, Aufzüge und andere technische Anlagen – Eigentümer eines Gebäudes sind verpflichtet dessen Bauzustand zu überwachen und damit im Rahmen der Gebäudesicherheit mit beachtlichen Prüf- und Kontrollpflichten konfrontiert. Die ÖNORM B 1300 möchte zu einer Standardisierung solcher Sicherheitsüberprüfungen beitragen und so eine Grundlage für die rechtzeitige Erkennung von Gefahrenpotential schaffen.

Gebäudeeigentümer haben ex lege den Bauzustand ihres Bauwerks zu überwachen, so normiert etwa § 129 Abs 2 der Wiener Bauordnung, dass Eigentümer dafür zu sorgen haben, dass Bauwerke in einem guten, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Mit der Bauordnungsnovelle 2014 wurde diese Bestimmung zudem um eine Dokumentationspflicht hinsichtlich durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen, soweit diese öffentliche Interessen, wie beispielsweise Interessen der Sicherheit oder des Stadtbildes, berühren, für – auch bereits bestehende – Gebäude mit mehr als zwei Hauptgeschoßen ergänzt.

§ 129 Abs 5 der Wiener Bauordnung bestimmte darüber hinaus schon bisher ausdrücklich, dass Eigentümer eines Bauwerkes verpflichtet sind, dessen Bauzustand zu überwachen und bei Vorliegen eines vermuteten Baugebrechens, den Befund eines Sachverständigen einzuholen. Allerdings mussten solche Überprüfungsmaßnahmen bislang weder dokumentiert noch gegenüber der Baubehörde nachgewiesen werden.

Der ebenfalls mit der Bauordnungsnovelle 2014 eingeführte § 128 a, verpflichtet unter gewissen Voraussetzungen Eigentümer eines Gebäudes auch dazu, unbeschadet deren Überprüfungspflicht gemäß § 129 Abs 5, Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann, wie insbesondere Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen, einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen und die Ergebnisse dieser Überprüfungen in einem zu erstellenden Bauwerksbuch zu dokumentieren. Erstmalig zu erstellen ist ein solches Bauwerksbuches grundsätzlich im Rahmen der Fertigstellung eines baubewilligungspflichtigen Neu-, Zu- oder Umbaues eines Gebäudes mit mehr als zwei Hauptgeschossen und zwar durch einen vom Bauwerber und Bauführer verschiedenen Ziviltechniker oder gerichtlich beeideten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet.

Derartige Überprüfungs-, Dokumentations- und Erhaltungspflichten können aber nicht nur aus dem öffentlichen Recht resultieren, sondern auch zivilrechtlichen Ursprungs sein.

Verletzt ein Gebäudeeigentümer seine Überprüfungs- und Erhaltungsobliegenheiten und kommt es – zB durch mangelhafte Handläufe, schadhafte elektrische Leitungen oder gar herabstürzende Fassadenteile – zu einem Schadensfall, so kann der Gebäudeeigentümer hiefür auch zivilrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

In der Praxis können den Gebäudeeigentümer in einem solchen Fall etwa vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber Mietern oder Pächtern treffen. Hinzu tritt, dass die höchstgerichtliche Rechtsprechung unter gewissen Voraussetzungen Miet- und Pachtverträge als Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter – etwa zugunsten der Besucher oder Kunden des Mieters oder Pächters – auslegt und der Gebäudeeigentümer so auch gegenüber weiteren Personen in eine vertragliche Haftung geraten kann. Daneben normieren zivilrechtliche Bestimmungen weiters umfangreiche Verkehrssicherungspflichten, die eine deliktische Haftung des Gebäudeeigentümers zur Folge haben könne, wie etwa die nach § 1319 ABGB gegenüber jedermann bestehende deliktische Gebäudehalterhaftung (Bauwerkshaftung).

Den Haftungsmaßstab bilden in diesem Zusammenhang jedoch – anders als man vielleicht glauben möchte – nicht nur die öffentlich rechtlichen Bauvorschriften, sondern vielmehr der jeweilige Stand der Technik, der allenfalls über den konsensmäßigen Zustand des Gebäudes hinausgeht und daher unter Umständen auch Nachrüstobliegenheiten bedingt.

Von einer allfälligen Haftung befreien kann sich der Gebäudeeigentümer in diesem Zusammenhang lediglich durch den Nachweis alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet zu haben. War ein Mangel im Rahmen der üblichen sicherheitstechnischen Kontrollen und Überprüfungen eines Objektes nicht erkennbar und daher auch der Schadenseintritt nicht vorhersehbar, so ist der Gebäudeeigentümer hiefür nicht haftbar. Dies impliziert jedoch im Hinblick auf die Gebäudesicherheit Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten des Gebäudeeigentümers.

Die – seit November 2012 vorliegende, bislang jedoch wenig beachtete – ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ kann – durchaus als Konkretisierung der zuvor dargestellten Verpflichtungen – einen Leitfaden für Gebäudeeigentümer und Immobilienverwalter bilden, zumal sie – wie bereits der Titel der vorliegenden ÖNORM verrät – die zum Zwecke der Gebäudesicherheit in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Objektprüfungen standardisiert.

Ganz generell versteht die ÖNORM B 1300 in diesem Zusammenhang insbesondere baulich-technische Vorsorge- und Erhaltungspflichten, wie etwa Informationspflichten, Benutzervorschriften oder Warnhinweise, sowie Kontroll- und Überwachungspflichten als typische Objektsicherheitspflichten.

Die von der ÖNORM vorgesehenen sogenannten Objektsicherheits-Prüfroutinen, also die im Sinne der Gebäudesicherheit in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen eines Objektes, sollen dabei anhand von wiederkehrenden Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Sicherheitsbegehungen erfolgen.

Anwendung findet die vorliegende ÖNORM B 1300 auf Wohngebäude, in denen sich zumindest eine Wohnung befindet, solange diese nicht als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen wurde, sowie auf alle weiteren in baulichem und rechtlichem Zusammenhang stehenden, für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen. Sicherheitsüberprüfungen in Bestandseinheiten, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung einer ausschließlichen Nutzung unterliegen, wie zB Wohnungen, Büros, Geschäftsräume oder bestehende Betriebsanlagen samt jeweiligem Zubehör, sind jedoch vom Anwendungsbereich der ÖNORM ausgenommen.

Zwecks einfacher Handhabung der Bestimmungen gliedert die ÖNORM B 1300 die Sicherheitsbelange für Wohngebäude in vier Fachbereiche, nämlich in technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren.

–         Demnach umfasst der Fachbereich „Technische Objektsicherheit“ alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung einer ordnungsgemäßen und sicheren Gebäudesubstanz, wie etwa die Gebäudehülle oder das Tragwerk eines Gebäudes.

–         Dem Fachbereich „Gefahrenvermeidung und Brandschutz“ sind alle jene baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zugeordnet, die dem vorbeugenden und unmittelbaren Brandschutz, dem Schutz für den Fall von Gasaustritt, der Objekträumung im Gefahrenfall, sowie dem Schutz vor Gefahren in Folge von Witterungsbedingungen in Wohngebäuden und Gesamtanlagen dienen, so zB brandabschnittsbildende Bauteile, Fluchtwege oder Blitzschutzanlagen.

–         Alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung gesunder und im Einklang mit Regelungen des Umweltschutzes stehender (Lebens-)Bedingungen in Wohngebäuden und Gesamtanlagen, wie beispielsweise Hygienevorkehrungen im Zusammenhang mit Lüftungsanlagen oder gemeinschaftlich genutzten Schwimmbädern, beinhaltet der Fachbereich „Gesundheits- und Umweltschutz“.

–         Der Fachbereich „Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren“ umfasst schließlich alle baulichen, technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Zusammenhang mit dem Einbruchs- und Zutrittsschutz, dem Zivilschutz und dem Schutz vor Naturgefahren in Wohngebäuden und Gesamtanlagen, wozu etwa auch Zutrittskontrolleinrichtungen zählen.

Ausgehend von diesen vier genannten Fachbereichen sieht die ÖNORM B 1300 die Erstellung einer individuellen Checkliste für ein konkretes Gebäude, basierend auf dessen aktuellem Bauzustand und der tatsächlich vorhandenen Ausstattung, vor, auf deren Grundlage schließlich die Sicherheitsüberprüfung der baulichen Elemente und technischen Anlagen erfolgen soll. In diesem Zusammenhang bietet die ÖNORM B 1300 in ihrem Anhang auch eine exemplarische Checkliste als praxisorientierte Hilfestellung.

Diese sogenannten Objektsicherheits-Prüfroutinen sollen laut der ÖNORM zumindest einmal jährlich erfolgen, die diesbezüglichen Prüfergebnisse fortlaufend dokumentiert und diese Unterlagen sodann mindestens zehn Jahre lang aufbewahrt werden, um so einem Gebäudeeigentümer – und auch Immobilienverwalter – anhand dieser strukturierten Dokumentation des Bauzustandes eines Gebäudes eine effizientere Früherkennung von Mängeln und Schäden zu ermöglichen.

Darüber hinaus normiert die ÖNORM B 1300 auch die Verantwortlichkeit der Gebäudeeigentümer für die Durchführung der Sicherheitsüberprüfung und empfiehlt die Benennung von Sicherheitsbeauftragten, was eine Übertragung dieser Pflichten auf fachkundige Experten ermöglicht. Die ÖNORM hält dabei jedoch gleichermaßen fest, dass eine solche Übertragung der Pflichten den Gebäudeeigentümer nicht gänzlich von seinen Verpflichtungen entlastet, sondern diesem vielmehr auch weiterhin die Kontrolle und Überwachung der Einhaltung der übertragenen Aufgaben obliegt.

Was sind OIB Richtlinien?

Die OIB-Richtlinien dienen der Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften in Österreich. Sie werden vom Österreichischen Institut für Bautechnik nach Beschluss in der Generalversammlung herausgegeben und stehen damit den Bundesländern zur Verfügung. Die Bundesländer können die OIB-Richtlinien in ihren Bauordnungen für verbindlich erklären, was bereits in allen Bundesländern der Fall ist. Von den OIB-Richtlinien kann jedoch gemäß den Bestimmungen in den diesbezüglichen Verordnungen der Bundesländer abgewichen werden, wenn der Bauwerber nachweist, dass ein gleichwertiges Schutzniveau erreicht wird, wie bei Einhaltung der OIB-Richtlinien. Dies soll die notwendige Flexibilität für innovative architektonische und technische Lösungen sicherstellen.

Die OIB-Richtlinien folgen dem Konzept leistungsorientierter bautechnischer Vorschriften.

Der Begriff „Richtlinien“ ist dabei irreführend. Denn es handelt sich nicht bloß um Empfehlungen, sondern im Falle der Umsetzung im jeweiligen Bundesland um Bestimmungen im Rang eines Landesgesetzes, welche die jeweilige Bauordnung ergänzen und zwingend bei allen Neu-, Um- und Zubauten einzuhalten sind.

Es gibt insgesamt 6 OIB-Richtlinien:

·        Richtlinie 1: Mechanische Festigkeit und Standsicherheit
·        Richtlinie 2: Brandschutz
·        Richtlinie 3: Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
·        Richtlinie 4: Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
·        Richtlinie 5: Schallschutz
·        Richtlinie 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz

Von der Einhaltung der Richtlinien darf der Bauwerber nur dann abweichen, wenn er der Baubehörde nachweist, dass das gleiche Schutzniveau, wie unter Einhaltung der Richtlinien erreicht wird.

Beispiel Wohnung/OIB-Richtlinie 4:

Alle neu zu errichtenden Wohnungen sind barrierefrei auszuführen. Eine Änderung in Barrierefreiheit muss mit einfachen Mitteln (z.B. Entfernen von Zwischenwänden in Leichtbauweise) möglich sein. Das heißt, insbesondere das WC ist so groß auszuführen, dass ein Wenden mit dem Rollstuhl im WC möglich ist. Das WC darf dabei nicht in das Badezimmer integriert werden, wenn die Wohnung aus mehr als 2 Aufenthaltsräumen besteht. Damit geht Wohnfläche für andere Räumlichkeiten verloren!

Problem: Ziel ist es, dass Personen mit besonderen Bedürfnissen auch Wohnungen in höher gelegenen Stockwerken nutzen können sollen. Allerdings wird nicht ausreichend berücksichtigt, wie sich eine Person mit Beeinträchtigung im Notfall alleine retten soll. Wie soll z.B. ein Rollstuhlfahrer aus eigener Kraft im Brandfall das Gebäude aus einem höheren Stockwerk verlassen, wenn der Aufzug nicht benützt werden darf?

Für weitere Informationen und Abrufen der OIB Richtlinen: Österreichisches Institut für Bauwesen

Zahlt sich sanieren aus?

Sanieren zahlt sich gleich mehrfach aus: „Wer in die Sanierung eines Altbauobjekts investiert, sichert nachhaltig den optimalen Zustand der Bausubstanz und erhöht damit gleichzeitig den Wert. Denn Sanierungsmaßnahmen bringen nicht nur kurzfristige Verbesserungen, sondern langfristig mehr Wohnqualität und damit eine bessere Vermietbarkeit“, sagt Martin Stehle, Geschäftsführer von Immomanagement. Wir beraten Sie gerne!

Was ist Technical Due Diligence

Due-Diligence?
Es handelt sich dabei um eine Risikoprüfung, die sämtliche Stärken, Schwächen sowie Risiken eines bestehenden Gebäudes analysiert und dadurch eine wesentliche Rolle bei der Wertfindung – beispielsweise beim Verkauf eines Objektes – spielt.

Die Technical-Due-Diligence ist Teil der sogenannten Due-Diligence. Dieser Begriff beschreibt die detaillierte Untersuchung eines potentiellen Kauf-, oder Investitionsobjekts in allen relevanten Bereichen. Die Technical-Due-Diligence konzentriert sich als Teildisziplin auf den technologischen Aspekt eines Investments, wobei ein besonderes Augenmerk auf der Instandhaltung, der Instandsetzung und dem Modernisierungspotential eines Objektes liegt.

Wenn Sie diesbezüglich Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren!

Was sind Baubewilligung und Baubescheid?

Von dem vorhandenen Gebäude muss es in der Regel bei der Baubehörde einen behördlichen Bauakt geben. In diesem Akt sind sämtliche Bauanträge und Baubewilligungen beginnend mit der
Baugenehmigung bis zur Genehmigung der letzten baulichen Veränderung gesammelt. Bei älteren Häusern (errichtet vor dem 2. Weltkrieg bzw. unmittelbar in der Nachkriegszeit) können unter
Umständen keine Unterlagen vorhanden sein. Bei solchen Gebäuden muss im Zuge eines Bauantrages ein Antrag um nachträgliche Bewilligung gestellt werden.

Baubescheid
Der Baubescheid ergeht schriftlich in der klassischen Form eines amtlichen Bescheides. Er besteht aus drei Teilen: Darstellung des Rechtsbestandes, Begründung und Rechtsmittelbelehrung.
Zusätzlich zum Baubewilligungsbescheid können auch Bescheide bezüglich Ihres Grundstückes ausgestellt werden, z. B. Fluchtlinienbescheid, Gehsteigbekanntgabe, Abteilungsbewilligung, Abbruchbewilligung, Kanaleinmündungsbewilligung oder Benützungsbewilligung. Berechtigte privatrechtliche Einwendungen (meist die Anrainer betreffend) werden in der Bewilligung angeführt und auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Den Bescheid erhält der Gesuchsteller (Bauwerber) und alle jene Beteiligten, die gegen die Bewilligung Einspruch erhoben haben. Weiter erhält der Gesuchsteller eine oder zwei Ausfertigungen der Baupläne samt Beilagen, die mit dem Genehmigungsvermerk versehen sind.

Verweigerungen zur Sanierung
Eine Baubewilligung kann nur verweigert werden, wenn das Bauvorhaben den Bestimmungen der Bauordnung, den auf Basis der entsprechenden Bauordnung erlassenen Vorschriften oder einer sonstigen, auf einen Bau anwendbaren Vorschrift des „öffentlichen Rechtes“ nicht entspricht. Privatrechtliche Einwendungen haben keinen Einfluss auf die Entscheidung der Baubehörde. Sie werden nach versuchter gütlicher Einigung auf den Rechtsweg verwiesen.

Gültigkeitsdauer
Die Baubewilligung wird unwirksam, wenn binnen zwei Jahren, vom Tage ihrer Rechtskraft gerechnet, mit dem Bau oder Abbruch oder der Erdarbeit nicht begonnen oder der Bau nicht innerhalb einer bestimmten Frist vollendet wird (allgemein fünf Jahre, längere Frist bei größeren Bauvorhaben möglich). Sie müssten nach zwei Jahren, wenn nicht gebaut wurde, wieder um Baubewilligung ansuchen, das Verfahren wird neu aufgerollt. Die schon einmal erteilte Bewilligung bietet jedoch keine Gewähr und keinen Anspruch, dass die Bewilligung neuerlich erteilt wird.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Hilfe bei Einreichungen oder Behördenabwicklungen für Ihre Sanierungen benötigen. Unsere langjährigen Erfahrungen und guten Kontakte zur Behörde können Ihr Vorteil sein!

Was ist Altbausanierung?

Der Begriff Altbausanierung beschreibt die Sanierung eines Altbaus. Neben der Gebäudetechnik kann das sowohl die Statik der Bauteile als auch die Grundrissdisposition und die äußere Hülle betreffen.

Altbausanierung betrifft allgemein den Gebäudebestand, also auch solchen, der aus denkmalpflegerischer Sicht nicht schützenswert ist. Die Begriffe Konservierung und Restaurierung sind dem Denkmalschutz zuzuordnen. Eine Altbausanierung bedingt aufgrund umfangreicher Baumaßnahmen an und in allen Gebäudeteilen in der Regel den (vorübergehenden) Auszug der Nutzer. Ein wichtiges Kriterium zur Frage der Wirtschaftlichkeit einer Altbausanierung stellt der Bestandsschutz – auch baurechtlich heute unzulässiger Bauweisen – dar.

Umfang
Wegen der umfassenden Zielsetzung erstrecken sich die Arbeiten meist auf viele verschiedene Gewerke wie Fassadenbau (besonders Wärmedämmung), Putzarbeiten, Mauerwerks- und Betoninstandsetzung, Trockenlegung, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Installateurarbeiten, Fliesenlegerarbeiten, Elektroinstallationsarbeiten, Fenstersanierung, Fensterbau, Innenausbau, Malerarbeiten, Anstreicherarbeiten, Bodenlegerarbeiten.

Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Maßnahmen bedürfen die Arbeiten der Koordinierung; es empfiehlt sich, deren Ablauf zu überwachen.

Renovieren – Sanieren – Modernisieren
Unter einer Sanierung (aus dem Lateinischen: sanus = gesund, aber auch vernünftig) versteht man im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder in weiterer Hinsicht Modernisierung (Verbesserung) eines Bauwerks, um Mängel zu beseitigen und/oder den Wohnstandard zu erhöhen. Man saniert die Substanz, also das Wesentliche eines Gebäudes, während im Gegensatz dazu bei der Renovierung hauptsächlich von außen sichtbare Schäden behoben werden. Sanieren zielt daher in jeder Hinsicht auf eine deutliche Verbesserung ab. Wer noch einen
Schritt weiter geht, spricht von einer Modernisierung – einer umfassenden Verbesserung mit Einsparungen etwa bei Energie und Wasser. Manchmal ist der Übergang von der Renovierung
zur Sanierung auch ein fließender, denn zögert man notwendige Instandsetzungsarbeiten über zu lange Zeit hinaus, so wird irgendwann eine gründliche Sanierung leider unumgänglich.

Ein Beispiel: Die Reparatur von kleineren Putzschäden an der Fassade zählt sicher zu den regelmäßig erforderlichen  Renovierungsmaßnahmen. Ignoriert man sie jedoch zu lange Zeit, wird die Fassade substanziell geschädigt und muss früher oder später komplett saniert werden.

Reparatur und Zubau
Ebenfalls unter den Sanierungsbegriff fallen aufwendige Reparaturarbeiten, welche die Wesensart eines Gebäudes grundlegend verändern. Das ist der Fall, wenn die Nutzfläche erweitert oder eine umfangreiche Änderung der Raumaufteilung vorgenommen wird.

Beispiele dafür: Anbau und Aufstockung von Gebäuden, Dachgeschoßausbau, Einbau von Badezimmer und Toilette, Mauerdurchbrüche oder der Einbau neuer Fenster und Türen.

Eine Sanierung sorgt aber nicht nur für optischen Aufputz, vielfach wird sie aufgrund von groben Einflüssen von außen notwendig. Egal welche Arbeiten auf Sie warten, begonnen werden sollte immer mit einer Bestandsaufnahme – durch Sie selbst und durch einen Profi. Die detaillierte Bauwerks-Zustandserhebung dient als Basis jeder Sanierung.

Kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie bei Ihren Sanierungen und helfen Ihnen gerne weiter.